РЕШЕНИЕ

Пловдив, 17.06.2008 год.

В   ИМЕТО   НА   НАРОДА

Административен съд - Пловдив, в открито заседание на единадесети юни, две хиляди и осма година, VI състав :

Административен съдия : З.Д.

С участието на секретаря Г.Г., като разгледа докладваното от съдията адм.д.№ 735 по описа на съда за 2008г., за да се произнесе, взе предвид следното :

Производството е по реда на чл.27 от Закона за общинската собственост във връзка с гл.Х, р. I от дял III на Административнопроцесуалният кодекс и е образувано по жалба на Е.Г.К.,***0-в качеството му на Управител на „Технокомп" ЕООД, против Заповед № ОА-763 от 14.03.2008г. на Кмета на Община Пловдив в частта й, с която е определено дължимото обезщетение за принудително отчуждаване на имот пл.№ 372 от кв 15-стар, 6-нов по плана на кв."Въстанически-север" гр.Пловдив, находящ се в гр.Пловдив, ул."Даме Груев" № 1, попадащ в трасето на проектираното разширение на ул."Даме Груев" : дворно място застроено и незастроено с площ по нотариален акт 105 кв.м., а по скица с площ от 89 кв.м., представляващо имот пл.№ 372, ведно с построените в него масивна сграда със застроена площ от 51 кв.м.-избен етаж, 51 кв.м.-етаж на кота О.ООм., 54 кв.м.-мансарден етаж, ведно с долепената до масивната сграда едноетажна пристройка със застроена площ от 10 кв.м., при граници на отчуждавания имот : от север-ПИ № 374, от изток- ПИ № 373, от запад - ПИ № 371,от юг-улица "Даме Груев", собственост на „Технокомп" ЕООД с управител Е.Г.К., на стойност 42 000 лв., от които стойността на земята-23 600 лв., стойността на сградата-18 400 лв., съгласно оценка от независим лицензиран оценител.

Доводите в жалбата касаят незаконосъобразност на административният акт, поради несъобразяване с изискването на закона за определяне на стойността на оценката като пазарна.Изразено е становище за засягане интересът на адресата на заповедта доколкото оценката няма пазарен еквивалент и е далеч по-ниска от реалните пазарни цени за идентични имоти. Иска се отмяна на акта по отношение стойността на имота и относно размера на обезщетението с разрешаване на спора по същество, при отчитане приетото и приобщено към доказателствения материал заключение на вещото лице Ж..Защитната позиция е свързана с необходимост от справедлив размер на обезщетението, поради ограниченията, които търпи собственикът на отчуждавания имот в полза на обществения интерес.Претендират се за присъждане сторените разноски по производството.

Кметът на Община Пловдив не е процесуално представен, не изразява конкретно становище по жалбата.

Оспорената заповед е от категорията актове посочени в чл. 27, ал. I от ЗОбС, за които е предвиден ред за съдебно обжалване.Същата засяга права и законно установени интереси на



оспорващото търговско дружество-адресат на акта.Заповедта е съобщена със способа на известие за доставяне с обратна разписка на 21.03.2008г. /л.9/ и е регистрирана в общинската администрация на 01.04.2008г.След като административният орган обвързва с преценката си адресатът и срокът за оспорване е спазен, жалбата следва да се приеме за допустима.

Между страните не е формиран спор за предвижданията на действащия ПУП-ЗРП, одобрен със Заповед № ОА-189/08.02.1994г., според който собствения на оспорващото дружество недвижим имот попада в терен отреден за мероприятие по уличната регулация на населеното място. С Решение № 11, прието с протокол № 2 от 31.01.2008г., Общински съвет Пловдив е открил производство по принудително отчуждаване на поземлени имоти, сред които-т.1.2 и имотът на жалбоподателя.Съобразно изискването на чл. 25, ал.1, т.4 от ЗОбС в РОС е посочен размера на обезщетението за отчуждаващият се имот. В тази насока, към административната преписка е приобщен "Оценителски доклад" изготвен от "Спел-96" ООД гр. Пловдив /конкретно от инж.Неделчева и от Ана Зайкова, притежаващи Лиценз за оценка на недвижими имоти № 3565 и № 6385, издадени от Агенция за приватизация/. Определената от оценителите обща стойност на отчуждавания имот е в размер на 42 000 лв. Тя се основава на приложените методи - сравнителен /пазарен/ метод-за определяне стойността на земята; метод на възстановителната стойност-за определяне настоящата стойност на съществуващото застрояване.Различните подходи и техники за реализация на изброените методи за оценка на недвижими имоти са подчинени на обща цел и зависят от съвкупността на определящите фактори, по степен на важност: местоположение, характеристики и състояние, характер на оценяваното право, ползване и предназначение на имота.

По заявено от жалбоподателя доказателствено искане е назначена съдебно техническа /оценъчна/ експертиза, заключението по която е изготвено от вещо лице - лицензиран оценител на недвижими имоти, инж.Ст.Ж., лиценз № 4356 от 22.12.1995г. на АП за оценка на недвижими имоти.Същото е прието в съдебно заседание на 11.06.2008г. без възражения от страните. При определяне на пазарната оценка на отчуждавания недвижим имот, експертът е съобразил местонахождението на имота, физическото състояние на сградата и функционалното разпределение, етажността и овехтяването, вида на конструкцията, за да определи средно пазарната стойност към настоящия момент.Стойността на сградата е определяна с метод на вещната стойност-при отчитане фактическото състояние и възможност за бъдеща експлоатация, текущите пазарни цени и темпа на инфлация, реално направените разходи за придобиване на активите и следващите компоненти, посочени на стр.З от заключението; с метод на приходната стойност, при съобразяване на реално възможен постоянно достигаем наем, чист годишен приход-след приспадане на разходи за стопанисване-по управлението, експлоатационни разходи, разходи за поддръжка и ремонт, риск от отпадане на наема; със сравнителен метод, базирайки се на предлагане и средни пазарни цени за продажба на недвижими имоти в района на гр.Пловдив, проучвания в бюрата за недвижими имоти-коригирани със съответните корекционни коефициенти за състоянието, местоположението, инфраструктурата и статута на имота при посочените основни етапи на стр.6 от заключението.Съобразявани са наличните помещения-офис помещение, офис /магазин/, вътрешно стълбище, тоалетна с баня /първи етаж/, както и втори етаж, състоящ се от две офис помещения, две складови помещения и коридор, ведно с пристройката, състояща се от офис-помещение.Стойността на терена е определяна чрез сравнителна стойност на земята, приходна стойност и ликвидационна стойност, при съобразяване със ситуационното положение на земята-в строителни граници на населеното място, функционалния тип на населеното място и други фактори.С посочените методи за конкретния имот, експертът е определил пазарна стойност на дворно място-60.300 лв. и пазарна стойност на сграда-69.200 лв.Заключението е обосновано с характеристиките на имота и сградата в него, изготвено е обективно и компетентно.Устно е потвърдено съобразяване на стойността като пазарна, при отчитане предназначението на имота според ПУП-ПРЗ, с който е предвидено разширяване на улицата и


съществуващите постройки в недвижимия имот.Според експерта оценката на имота преди промяна на предназначението му за разширяване на улица би повишило пазарната стойност с около 10-12 хил. лв., а в оценителския доклад стойностите са изцяло според плана за разширение на улицата и следващото се от това отчуждаване.

Административната преписка по издаване на оспорената заповед съдържа:нотариален акт с номер на вписване 162, вх.рег.№ 491 от 23.01.2002г., по силата на който търговското дружество е придобило чрез дарение недвижимия имот-предмет на отчуждителната процедура и в частност-на оспорената заповед; РОС № 11/31.01.2008г.; обратна разписка за връчване на заповедта; скица на ПИ-извадка от действащия ЗРП и кадастралния план на кв,"Въстанически", одобрен със Заповед № РД 02-14-2235 от 27.12.2000г.; оценителски доклад; уведомителни писма от 19.03.2007г. и от 17.04.2007г. за планирани и разпределени средства в бюджета на Община Пловдив, предвидени за отчуждаване на имоти; становище от дирекция "УП-ПУП" от 06.10.2004г. относно действащ ПУП/ЗРП за предвиденото разширение; решения на ПОС по адм.д.№ 276/2002г. и на ВАС по адм.д.№ 9727/2004г.Съдът при изготвяне на доклад по делото е намерил за необходимо да задължи ответника да представи доказателства за надлежно овластяване на подписалото оспорената заповед със запетая длъжностно лице /чл.17 ал.2АПК/, както и препис от заповедта за изменение на ПУП № ОА-189/08.02.1994г. с данни за влизането й в сила, предвиждаща разширение на конкретната улица, в обхвата на което попада имота на жалбоподателя.Допълнително са постъпили заверени преписи от заповедта за изменение на ПРЗ от 08.02.1994г., РОС № 64/26.02.2004г., РОС № 13/22.01.2004г„ извадка от ДВ, бр.46.Писмените документи, съдържащи се в административната преписка не са оспорени от страните по предвидения процесуален ред.Жалбоподателят е установил правото си на собственост върху недвижимия имот-предмет на отчуждаването с посочения нотариален акт, вписан надлежно.

Представена е заповед № ОА-709 от 07.03.2008г. на Кмета на Община Пловдив, удостоверяваща представителната власт на подписалото със запетая лице.Предвид тази заповед съдът намира за необходимо да посочи: във всички случаи, когато административният акт е издаден от лице, което не притежава персонална компетентност, в този акт освен саморъчен подпис следва да бъде изписано името и длъжността на издателя, както и основанията , от които черпи правомощията си.Съответно-при оспорване на такъв административен акт, административният орган е длъжен да приложи в административната преписка писмено доказателство, от което произтичат правомощия на издателя-заповед за заместване в длъжност или заповед за делегация на правомощия. Отдел но от това, съгласно ТР № 4822.04,2004г. на ОС на съдиите от ВАС /задължително за всички съдилища съгласно чл.97 ал.2 ЗСВ/, при заместването в длъжност за определения период заместващия изпълнява правомощията на замествания в пълен обем, като върши това от името на замествания орган, без да е необходим друг акт за делегиране на правомощия.

Законът предвижда осъществяването на сложен фактически състав по откриване и провеждане на процедурата по отчуждаване на недвижими имоти - частна собственост, елементи от която са изготвяне на оценките на имотите, предвидени за отчуждаване, от независими лицензирани оценители и последващо решение на общинския съвет по предложение на кмета на общината, прието с мнозинство, повече от половината от общия брой на съветниците. Предложението на кмета следва да съдържа копие от влязъл в сила подробен устроиствен план, предназначение на имотите, предвидени за отчуждаване, и основанието за отчуждаване, вид, местонахождение и размер на имотите, данни за собствениците и документи за собственост, оценка на имотите, изготвена от лицензиран оценител, не по-рано от три месеца преди датата на внасяне на предложението за отчуждаване, общ размер на средствата, необходими за обезщетяване на собствениците, и финансова обосновка на предложението за отчуждаване. На свой ред решението на Общинския съвет следва да съдържа предназначение на имотите съобразно влезлия в сила подробен устроиствен план, предвиждащ изграждането на


 



 


обект - публична общинска собственост, основание за отчуждаването, вид, местонахождение, размер и собственици на всеки от имотите, които следва да бъдат отчуждени, размер на дължимото обезщетение. В 14-дневен срок от приемане на решението на Общинския съвет кметът на общината издава заповед за отчуждаване. За административния орган сроковете са инструктивни и с изтичането им не се преклудира възможността да се произнесе по възложените от закона правомощия.Издаденият по-късно акт е действителен и подлежи на обжалване на общо основание. В случая отчуждаването се налага по необходимост и с оглед на належащата общинска нужда, която не може да бъде задоволена по друг начин.

Една от основните задачи на производството уредено в Глава III от Закона за общинската собственост е да се определи и съответно предостави на отчуждаваните собственици, пазарно обезщетение за имота, който се отнема за задоволяване на общински нужди. В тази насока се констатира, че определената от назначеното по делото вещо лице пазарна стойност на процесния имот, отчита в по-голяма степен неговите характерни особености. Съобразени са специфични за имота обстоятелства, като възможността за евентуални приходи от него, при положение, че не бе засегнат от отчуждителното мероприятие. В този смисъл, дадената от вещото лице Ж. оценка, съдът намира за адекватна на пазарната такава. Тя не противоречи на данните които са съобразени от експертите при определянето на размера на обезщетението в хода на административното производство, но отчита и допълнителни характеристики на имота, които са от съществено значение за определяне на пазарната му стойност.Съдът счита, че справедливото и законно разрешение в случая е определеният с обжалваната заповед общ размер на обезщетението за процесния имот да бъде завишен на стойност 129 500,00лв. Експертното заключение доразвива резултатите на оценителския доклад, базирани на сравнителния метод /пазарен подход/ и метода на възстановителната стойност /подход на разходите по създаването/, като придава на тези резултати по-справедлив характер, кореспондиращ с разпоредбата на закона за обезщетяване на собствениците по пазарни цени.Обезщетението следва да бъде справедливо-съответстващо на правата, респективно на ползите, от които се лишава адресата на принудителното отчуждаване в полза на обществения интерес.В тази връзка тезата за приложение по аналогия по аргумент от чл.46 ал.2 ЗНА-на чл.32 ал.2 ЗДС е обоснована, доколкото целта и на двата закона е предварително и равностойно парично обезщетение при наличие на останалите положително проявени предпоставки от фактическия състав на отчуждителната процедура. Отдел но от това, може да се приеме и по аргумент на по-силното основание /държавна спрямо общинска нужда/ за необходимо съобразяване с предназначението на отчуждаващия се имот, което е имал по плана преди влизане в сила на последващото изменение с предвиждане за осъществяване на мероприятие от публичен характер в обществен интерес. Размерът на паричното обезщетение следва да бъде определен по пазарни цени. Пазарни цени са тези, които съответствуват на действителната цена на имота и са установени при сделки на свободния пазар, извършени за имоти със сходна характеристика. В този смисъл съдът намира, че цената на дължимото обезщетение следва да бъде посочената в експертното заключение.

Разпоредбата на чл. 25, ал.2 от ЗОбС, налага да се определи конкретния размер на обезщетението, което всеки отчужден собственик следва да получи - въз основа на данните от представените документи за собственост. В случая става реч за имот, който се притежава от едно лице, поради което нему се следва получаване на пълния размер на обезщетението, формиран от стойностите за земя и за сградите.

За прецизност, тъй като няма възражения в тази насока, съдът отбелязва: Отчуждителното производство по чл.205 ал.1 ЗУТ за първоначално изграждане елементи от инфраструктурата се извършва по реда на ЗДС или ЗОС, като обезщетението се определя от лицензирани специалисти.Отчуждаването, което се извършва за разширяване елементите на инфраструктурата, се извършва по реда на чл.209 ЗУТ.Оценките на обезщетението не подлежат на самостоятелно обжалване пред съда, тъй като са част от сложния фактически състав на


съответното производство-и в двата случая на самостоятелно обжалване пред съд подлежи заповедта за отчуждаване на имота, която трябва да включва и размера на обезщетението.

При така установената фактическа обстановка, съдът намира заповедта за отчуждаване на ПИ № 372, кв.15-стар, 6-нов, по плана на кв."Въстанически-север", гр. Пловдив за издадена от компетентен орган, в предвидената от закона форма, в съответствие с целта на отчуждителната процедура, като поисканото изменение размера на дължимото обезщетение за принудително отчуждения имот съдът намира за основателно, поради което същото ще следва да се уважи. По делото е заявено искане за присъждане на разноските-съдът констатира разноски за платена държавна такса-50 лв,, депозит за вещо лице-180 лв. и адвокатска защита по осъществено процесуално представителство /пълномощно-л.44/-700 лв.Искането е своевременно предявено и доказано и с оглед възприетите изводи за основателност на оспорването в посочената част, на жалбоподателя се дължат сторените разноски за производството в общ размер на 930,00лв.

Мотивиран така, Съдът

РЕШИ:

Изменя Заповед ОА-763 от 14.03.2008год. на Кмета на Община Пловдив в частта й, с която е определено дължимото обезщетение за принудително отчуждаване на поземлен имот пл.№ 372 от кв 15-стар, 6-нов по плана на кв."Въстанически-север" гр.Пловдив, находящ се в гр.Пловдив, ул."Даме Груев" № 1, попадащ в трасето на проектираното разширение на ул."Даме Груев" : дворно място застроено и незастроено с площ по нотариален акт 105 кв.м., а по скица с площ от 89 кв.м., представляващо имот пл.№ 372, ведно с построените в него масивна сграда със застроена площ от 51 кв.м—избен етаж, 51 кв.м.-етаж на кота О.ООм., 54 кв.м.-мансарден етаж, ведно с долепената до масивната сграда едноетажна пристройка със застроена площ от 10 кв.м., при граници на отчуждавания имот : от север-ПИ № 374, от изток- ПИ № 373, от запад -ПИ № 371,от юг-улица "Даме Груев", собственост на „Технокомп" ЕООД с управител Е.Г.К., като определя дължимото за имота обезщетение в общ размер на 129 500лв., от които 60 300 лв.-стойност на дворно място и 69 200 лв.-стойност на масивна сграда и пристройка.

Осъжда Община Пловдив да заплати на Е.Г.К.,***- Управител на „Технокомп" ЕООД, сумата от 930 лв. /50 лв.-държавна такса; 700 лв.- адвокатско възнаграждение; 180 лв.-депозит за в.л./, представляващи сторени от оспорващия разноски по производството.

Решението е окончателно.

Административен съдия :