РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ

АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД - ПЛОВДИВ

 

Р Е Ш Е Н И Е

№ 1163

 

гр. Пловдив, 18.05.2018 г.

 

 

 

 В ИМЕТО НА НАРОДА

 

 

Административен съд - Пловдив, петнадесети състав, в публично заседание на десети май през две хиляди и осемнадесета година в състав:

 

                                       Административен съдия: Любомира Несторова

 

При секретаря  Марияна Георгиева

Като разгледа докладваното АД № 319 по описа за 2018г., за да се произнесе взе предвид следното:

 Производството е по реда на чл.27 от Закона за общинската собственост /ЗОС/ във вр. с чл.145 и сл. от  Административнопроцесуалния кодекс /АПК/.

 Образувано е по жалба на Е.Т.А. с ЕГН********** с адрес: *** и от К.Т.С. с ЕГН ********** с адрес: ***, депозирана чрез адвокат Н. А., против Заповед № 18ОА41 от 05.01.2018г. на Кмета на Община Пловдив в частта, с която е определено равностойно парично обезщетение за поземления имот с площ 359 кв.м., описан в т.1 на заповедта, съобразно разпоредбите на чл.22 от ЗОС и §1 от ДР на ЗОС, в размер на 15 963.00 лв. (петнадесет хиляди деветстотин шестдесет и три лева) без ДДС, което се разпределя между съсобствениците в съответствие с притежаваната от тях собственост, както следва: за Е.Т.А., ЕГН **********, собственик на 1/2 ид. части, равностойното парично обезщетение е в размер на 7 981,50 лв. За К.Т.С., ЕГН **********, собственик на 1/2 ид. части, равностойното парично обезщетение е в размер на 7 981,50 лв.

Жалбоподателите намират оспорената заповед, в частта, с която е определено равностойно парично обезщетение за отчуждения имот в размер на 15 963.00 лв., за неправилна и незаконосъобразна. Излагат подробни съображения в тази посока.

 Иска се оспорената част на Заповед № 18ОА41 от 05.01.2018г. на Кмета на Община Пловдив да бъде отменена и вместо това да бъде определено ново парично обезщетение. Претендират се разноските по делото.

 В писмените бележки депозирани на 16.05.2018г. отново се поддържат съображенията по жалбата като се иска обезщетението да бъде съобразено с това по приетата по делото съдебно-оценъчна експертиза - втори вариант. Посочва се, че възражението  на ответника, че имотът следва да се оцени като земеделски, е необосновано, тъй като имотът се намира в строителните граници на населеното място. В този смисъл е и представеното с жалбата Решение № П11823 от 01.03.1996г. на ПК при Община Пловдив, където изрично е записано, че се възстановява имот, намиращ се в строителните граници.

 Ответникът по жалбата – Кметът на Община Пловдив, чрез процесуалните си представители, намира жалбата за неоснователна. Твърди се, че оспорената заповед е правилна и законосъобразна в оспорената част, като паричното обезщетение е изготвено съобразно правилата, визирани в чл. 22, ал.5 и ал.8 от ЗОС във вр. с §1 от ДР на ЗОС и представлява равностойно парично обезщетение за отчуждената част от имота.

Претендира се присъждане на юрисконсултско възнаграждение.           Жалбата е подадена в срок а по чл. 27, ал.1 от ЗОС и от лица, които имат правен интерес от оспорването.

 Съдът като взе предвид посочените в жалбата съображения, становищата на страните, събраните по делото писмени доказателства и заключението /заключенията/ на вещото лице по назначената по делото съдебно-оценъчна експертиза, прие за установено от фактическа страна следното:  

Собственици на процесния поземлен имот с идентификатор 56784.532.17 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Пловдив, одобрени със заповед № РД-18-48/03.06.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот гр. Пловдив, ул.„Модър", целият с площ от 359 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, номер по предходен план: 5320017, при граници по кадастрална карта: 56784.532.16. 56784.532.9503, 56784.532.18, съгласно действащия регулационен план на кв. „Модър" - гр. Пловдив, са Е.Т.А. и К.Т.С., видно от  Решение № П1182 от 01.03.1996 г. на ПК-гр. Пловдив за възстановяване правото на собственост на Димитрия Иванова С. и удостоверение за наследници изх. № ОП 10-20084/1/ от 03.11.2017 г., издадено от Район „Централен", видно от което собственици на имота са посочените лица.

От приетите по делото доказателства се установи, че е влязъл в сила ПУП-ПРЗ на кв. „Модър", одобрен с Решение № 292, взето с Протокол № 14 от 02.08.2012 г. на Общински съвет Пловдив и протокол № 17, т. 15 от 29.04.2015 г. на ЕСУТ при Община Пловдив, с оглед реализиране на обект, публична общинска собственост - Разширение на ул. „Модър" от о.т. № 72 до о.т. № 87 по действащ ПУП-ПРЗ на кв. „Модър", гр. Пловдив.

ПИ с идентификатор 56784.532.17 по КК и КР на гр. Пловдив, целият с площ от 359кв.м, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, номер по предходен план: 5320017, при граници по кадастрална карта: 56784.532.16. 56784.532.9503, 56784.532.18, съгласно действащия регулационен план на кв.„Модър" - гр. Пловдив, попада в улична регулация на ул. „Модър" от о.т. № 72 до о.т. № 87.

По делото е представена експертна оценка - оценителски доклад от 04.10.2017г. на независим оценител „А.К.“ ООД, с който е определено равностойно парично обезщетение за отчуждения ПИ с  идентификатор 56784.532.17 по КК и КР на гр. Пловдив в размер на 15 963.00лв. без ДДС. Посочено е, че пазарната оценка е изготвена при спазване на условията на чл. 22, ал.5 от ЗОС. В Доклада за оценка не са изложени мотиви относно конкретното предназначение на изследвания имот, което е имал преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал. 1от ЗОС. Изследван е само един имот, който е „за друг вид застрояване“, като от таблицата, в пункт четвърти „Оценка,“ от Доклада за оценка, не става ясно кои точно критерии са изследвани при определяне на пазарната оценка. В пункт II „Нормативна база за определяне на паричното обезщетение“ е изписан целият текст на чл. 22 от ЗОС, също и текста на  §1 от ДР на ЗОС като не е посочено кои точно критерии са съобразени при оценяването.

От представените по делото извадки във вестник „Марица” за 20.11.2017г.10.06.2015г., вестник „Телеграф“ 20.11.2017г., вестник „ Монитор“ от 20.11.2017г. се установи, че е публикувано обявление, с което се уведомяват собствениците на поземления имот, че е открита процедура по принудително отчуждаване  ПИ с идентификатор 56784.532.17 по КК и КР на гр. Пловдив. Уведомени са, че равностойното парично обезщетение за отчуждаващия се имот, попадащ в улична регулация на ул. „Модър" от о.т. № 72 до о.т. № 87, е определено в съответствие с разпоредбите на чл. 22 от ЗОС и §1 от ДР на ЗОС, съгласно оценка, изготвена от независим оценител и е в размер на 15 963.00лв. без ДДС.

Установи се, че обявлението е публикувано в три централни ежедневника, на интернет-страницата и е поставено на таблото за съобщения на общината / протокол от 16.11.2017г/л.29 по делото/ и от 16.11.2017г. – л. 30 по делото/., т.е. изпълнени са изискванията на чл. 25 ал.3 от ЗОС.

На основание чл. 25 ал.2 от ЗОС е издадена процесната Заповед № 18ОА41 от 05.01.2018г. на Кмета на Община Пловдив в оспорената част.

В хода на съдебното производство е изслушана и приета по делото съдебно-оценъчна експертиза /СОЕ/ в два варианта/, изпълнена от вещото лице В.Н., оспорени от процесуалните представители на ответника.

Съдът кредитира първи вариант от СОЕ като обективно, компетентно и безпристрастно изготвена.

Съгласно заключението на вещото лице В.Н. размерът на равностойното обезщетение за ПИ с идентификатор 56784.532.17  с площ от 359 кв.м по КК и КР на гр. Пловдив е 55 798лв.

При така установената фактическа обстановка, Съдът прави следните правни изводи:

Разпоредбата на чл.21, ал.1 от ЗОС предвижда, че имоти, собственост на физически лица, могат да бъдат отчуждавани принудително за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти - публична общинска собственост, след предварително и равностойно парично обезщетение; като съгласно чл.25, ал.2 от ЗОС за отчуждаването кметът на общината издава заповед, в която се посочват основанието за отчуждаване, предназначението, видът, местонахождението, размерът и собственикът на имота, размерът на обезщетението, търговската банка, в която ще бъде внесено обезщетението по сметка на правоимащите лица и за началната дата, от която ще започне изплащането.

 В настоящия случай оспорената заповед е издадена от компетентен  административен орган със съответното съдържание по чл.25, ал.2 от ЗОС, включително и мотиви в този смисъл.

По твърдените от жалбоподателите нарушения на процесуалните правила и материалния закон при издаването на процесната заповед и при извършената служебно проверка, Съдът взе предвид следното:

 Процесната заповед  е издадена на основание чл. 25, ал.2 от ЗОС от кмета на община Пловдив като е отчужден недвижим имот във връзка с реализацията на обект-публична общинска собственост:разширение на ул. „Модър“ от о.т.72 до о.т.87 по действащия ПУП-ПРЗ на кв. „Модър“. Административният орган е посочил в мотивите на акта основанието за отчуждаване, предназначението, видът, местонахождението, размерът и собственикът/собствениците/ на имота, размерът на обезщетението, търговската банка, в която ще бъде внесено обезщетението по сметка на правоимащите лица. Извършено е обявяване съгласно изискванията на чл. 25 от ЗОС в два централни и един местен ежедневник. По делото са приети доказателства относно възлагането и изготвянето на експертната оценка от независим оценител. Не са допуснати нарушения на процесуалните изисквания, накърняващи правото на защита на жалбоподателите.

Относно определянето на равностойното парично обезщетение за отчуждения имот, Съдът взе предвид следното:

Съгласно чл.22, ал.5 от ЗОС, размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал. 1 и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. §1 от ДР на ЗОС, предвижда, че равностойно парично обезщетение е цената на отчуждавания имот или на част от него, определена по реда на този закон. Пазарни цени на имоти със сходни характеристики са осреднените цени от всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота.

Имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот са имотите, които се намират: в една и съща ценова зона с отчуждавания имот – в урбанизираните територи и/или в в едно и също землище с отчуждавания имот – в земеделските територии и в горските територии.

 В чл.22, ал.5-ал.12 от ЗОС е предвиден нормативен ред за определяне на равностойното парично обезщетение на отчуждаваните имоти – то се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план по чл. 21, ал. 1 въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания; като в случай, че не могат да се определят пазарните цени на имоти с подобни характеристики, поради липса на извършени сделки в съответната служба по вписванията, равностойното парично обезщетение се определя по реда на приложение № 2 към чл.20 от ЗМДТ - за имоти в урбанизираните територии.

 В тази връзка, предвид необходимостта от специални знания, и съгласно чл.195 от ГПК във вр. с чл.144 от АПК, е назначена в хода на съдебното производство съдебно-оценъчна експертиза /СОЕ/ в два варианта. Съдът кредитира първи вариант от СОЕ, с която е определено равностойно парично обезщетение в размер на 55798лв. за процесния имот, тъй като представената от вещото лице оценка отговаря на изискванията на чл.22 ал.5 от ЗОС и на §1 т.2 във вр. с т.3 от ДР на ЗОС.

          Съгласно на §1 т.2 от ДР на ЗОС "пазарни цени на имоти със сходни характеристики" са осреднените цени от всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от двадесет сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани двадесет сделки.

          Съгласно §1 т.3 от ДР на ЗОС "имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот" са имотите, които се намират в една и съща ценова зона с отчуждавания имот - в урбанизираните територии.           

           В случая вещото лице е изследвало имоти в една и съща ценова зона с отчуждавания имот, в урбанизирана територия, съгласно §1 т.3 от ДР на ЗОС.

         Следва да се посочи, че процесният  имот по ОбУП на гр. Пловдив от 2007г попада в устройствена зона „Жм1 /жилищно строителство/ с ниско застрояване до 10м, в зоната на ул. „Модър“, което е отразено от експерта /СОЕ –първи вариант/.

        Съдът намира, че в случая соченото от процесуалните представители на ответника Тълкувателно решение № 3 от 23.03.2015г. на ВАС по т.д. №6/2014г., ОСС, I  и II колегия не следва да се съобразява при критериите за оценяване. Следва да се посочи, че съгласно цитираното Тълкувателно решение № 3 от 23.03.2015г. на ВАС за градовете с районно деление относимите към определянето на равностойно парично обезщетение са онези вписани сделки с имоти с подобни характеристики на отчуждавания, които се намират в един и същ район, като съставна административно-териториална единица на общината, включително когато се касае за земеделски и горски територии, но коментираният съдебен акт се отнася за §1а, т.4 от Закона за държавната собственост.

         В случая относима е изричната норма на §1, т.3 от ДР на ЗОС, която дефинира понятието за "имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот" и това са имотите, които се намират в една и съща ценова зона с отчуждавания имот - в урбанизираните територии.

          В хода на административното производство е извършено оценяване и е оценена сделка, за имот, имащ застроителен режим. В мотивите на оценката, в пункт IV е посочено, че НА отговаря на изискванията за сравнимост по чл. 22 от ЗОС като изрично е изписано: „в границите на една урбанизирана територия в устройствена зона със същите и с близки показатели на устройство и застрояване и притежават еднакъв характер на застрояване“. Т.е. изследван е застроен имот в урбанизирана територия и е напълно необосновано подходът на административния орган да бъде подменен, както претендират процесуалните представители на ответника, и да се оценява имотът като земеделска земя и съобразно чл. 22 ал.8 от ЗОС и чл. 22, ал.12 от ЗОС. Както вече се коментира §1, т.3 от ДР на ЗОС изисква оценяване в една и съща ценова зона. Освен това процесният имот попада в строителните граници и в Скица на поземлен имот от СГКК-Пловдив, представена с административната преписка –л. 33 по делото, е изписано за процесния имот трайно предназначение на територията-урбанизирана; начин на трайно ползване –за друг вид застрояване.

           При изготвяне на първи вариант на СОЕ експертът е ползвал информация, получена от Агенцията по вписвания, за реализирани сделки, които се намират в близост с процесния имот. От получените 39086 сделки за изследвания период от 12 месеца (юли 2016 до юли 2017), след извършен предварителен анализ, са проверени на място в Агенцията по вписванията общо 129. От проверените на място сделки с недвижими имоти, са взети сделки с имоти, отговарящи на изискванията на ЗОС, като местоположението на имотите се взе в района на оценявания обект - западната част на града, с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот, т.е. разглеждани са сделки в една и съща ценова зона.

           Съпоставими са имотите, разположени в западната част на града -район Южен, около Коматевски възел, Коматевско шосе и Транспортна болница (II и II зона от районирането на гр. Пловдив по ЗМДТ), както и район Западен - северно от жп линия София-Пловдив, южно от Гребен канал (без зоната на парк Отдих и култура), Пещерско шосе. Поземлени имоти, попадащи в урбанизирани територия, в имоти предвидени за друг вид застрояване, местата попадащи в зони по ОУП - за Жм1 , ценова зона II или по-ниски - съобразно приложение на ЗМДТ, незастроени към момента имоти, без подобрения, трайни насаждения и други подобрения в имотите.

           Съдът по изложените по-горе критерии възприема СОЕ-първи вариант, като изготвена въз основа на пазарни цени, от реално осъществени сделки с имоти със сходни характеристики, в същата ценова зона, в която попада отчуждаващия се имот. Определеното обезщетение от 55 798лв. е съобразено с правилото на ал. 5 на чл. 22 от ЗОС и критериите за преценка съдържанието на понятията "пазарна цена на имоти с подобни характеристики" и "имоти, намиращи се в близост до отчуждаващия се" по смисъла на § 1, т. 2 и т. 3 от ДР на ЗОС. Вещото лице е използвало метода на описани нотариални актове.

         Съдът намира, че административният орган е определил обезщетение под пазарната цена на имота, като не е изследвал сделки с имоти в една и съща ценова зона, с което е нарушил разпоредбата на чл.22, ал.4 от ЗОС. Равностойното парично обезщетение за отчуждения имот с идентификатор 56784.532.17 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Пловдив е в размер на 55 798лв. /петдесет и пет хиляди седемстотин деветдесет и осем лева/ или по 27 899лв./ двадесет и седем хиляди осемстотин деветдесет и девет лева/ за всеки жалбоподател поотделно, който е собственик на 1/2 ид. ч. от процесния имот.

         Оспорената заповед е незаконосъобразна и следва да бъде изменена в частта относно определяне размера на дължимото парично обезщетение.

          При този изход на спора разноските са в тежест на ответника. Жалбоподателите, чрез процесуалния си представител, претендират разноски по опис в общ размер на 722лв., от които държавна такса 20лв., възнаграждение за вещо лице – 302лв., възнаграждение за адвокат – 400лв.

         Ответникът следва да заплати на жалбоподателите разноски по делото в общ размер от 722лв./седем стотин двадесет и два лева/.  

         По изложените съображения и на основание чл.27, ал.6 от ЗОС, чл.172, ал.2 и чл. 143, ал.1 от АПК Пловдивският административен съд, ХV състав

Р Е Ш И:

 

           ИЗМЕНЯ Заповед № 18ОА41 от 05.01.2018г. на Кмета на Община Пловдив в частта относно определяне размера на дължимото парично обезщетение за имота както следва:

  ОПРЕДЕЛЯ сума на паричното обезщетение за ПИ с идентификатор 56784.532.17 по КК и КР на гр. Пловдив, одобрени със заповед № РД-18-48/03.06.2009г. на Изпълнителният директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. Пловдив, ул. „Модър“, целият с площ от 359кв.м, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, номер по предходен план: 5320017, при граници по кадастрална карта: 56784.532.16,  56784.532.9503, 56784.532.18, съгласно действащия регулационен план на кв. „Модър" - гр. Пловдив, попада в улична регулация на ул. „Модър" от о.т. № 72 до о.т. № 87, в размер на 55 798лв. /петдесет и пет хиляди седемстотин деветдесет и осем лева/, съответно 27 899лв./ двадесет и седем хиляди осемстотин деветдесет и девет лева/ за Е.Т.А. с ЕГН **********, собственик на ½ ид.ч от имота - ПИ с идентификатор 56784.532.17 по КК и КР на гр. Пловдив с площ от 359кв.м. и 27 899лв./ двадесет и седем хиляди осемстотин деветдесет и девет лева/ за К.Т.С. с ЕГН ********** собственик на 1/2 ид. ч. от ПИ с идентификатор 56784.532.17 по КК и КР на гр. Пловдив с площ от 359кв.м.

  ОСЪЖДА Община Пловдив да заплати на Е.Т.А. с ЕГН ********** и на К.Т.С. с ЕГН **********, сумата в размер на 722 лв./седемстотин двадесет и два лева/.

   Решението е окончателно.

                                                                                                                                                                        АДМИНИСТРАТИВЕН СЪДИЯ: /п/