Р Е Ш Е Н И Е

 

№ 765

 

Гр. Пловдив, 10.04.2018 год.

 

В  ИМЕТО  НА НАРОДА

 

Административен съд – Пловдив,  І отделение ,І състав, в публично съдебно заседание на тридесети март през две хиляди и осемнадесетата година в състав:

 

                                                    ПРЕДСЕДАТЕЛ:  ДАРИНА МАТЕЕВА

 

при секретаря Костадинка Рангелова, като разгледа докладваното от председателя адм. дело № 320 по описа за 2018 год.  и, за да се произнесе взе предвид следното:

 

Производството е по реда на чл. 145 и сл. Административно-процесуалния кодекс /АПК/ във връзка с чл. 27, ал.1 от Закона за общинската собственост /ЗОС/.

 

Образувано е по жалба, подадена от Г.Т.М.,ЕГН ********** ***,чрез адвокат Н.А.,*** против Заповед № 17ОА3138/19.12.2017г.,издадена от кмета на Община Пловдив,с която заповед на основание чл.21,ал.1 от ЗОС е отчуждена  част с площ 346.37 кв.м. от поземлен имот с идентификатор 56784.532.19 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Пловдив, одобрени със заповед № РД-18-48/03.06.2009г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот ***, целият с площ от 606 кв.м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: За друг вид застрояване, номер по предходен план: 5320019. при граници по кадастрална карта: 56784.532.112. 56784.532.18, 56784.532.31, 56784.532.9503, която съгласно действащия регулационен план на кв. “Модър'" - гр.Пловдив, попада в улична регулация на ул. „Модър" от о.т. №72 до о.т. № 87,при определено парично обезщетение за отчуждавания поземлен имот в размер на 15 401,00  лв.

В жалбата са изложени доводи за незаконосъобразност на оспорения административен акт, по съображения за постановяването му в противоречие и при неправилно приложение на материалния закон и в несъответствие с целта на закона. Жалбоподателят, чрез процесуалния си представител ,поддържа, че е нарушено императивното нормативно изискване по чл. 21, ал.1 от ЗОС отчуждаването да се извършва при определяне на равностойно парично обезщетение. Твърди, че изготвената в хода на проведеното административно производство оценка на имота е занижена; несъобразена с критериите по чл. 22, ал.5 от ЗОС и несъответна на пазарната цена на имоти със сходни характеристики.

 Направено е искане да се отмени оспорената заповед в частта й за определеното парично обезщетение, като бъде определено справедливо и равностойно парично обезщетение за отчуждавания имот.

Претендират се разноски.

Ответникът по жалбата - Кмет на Община Пловдив, чрез процесуалните си представители по делото, оспорват жалбата като неоснователна и молят да бъде отхвърлена. Излагат доводи, че размерът на обезщетението за отчуждавания имот е определен съобразно законово регламентираните изисквания. Поддържат, че оспореният административен акт, като постановен в съответствие със закона, при наличие на нормативно установените материалноправни основания за извършеното отчуждаване и при спазване на регламентираните в ЗОС процесуални правила, е правилен и законосъобразен.

Въз основа на съвкупната преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено следното от фактическа страна по административно-правния спор:

С обявление, публикувано в два централни и един местен ежедневник-вестниците “Марица,”Монитор” и Телеграф” от 14.11.2017г./л.35-40/, Кметът на Община Пловдив е уведомил заинтересованите лица за предстоящото откриване на процедура по отчуждаване на имоти - частна собственост с оглед реализиране на обект публична общинска собственост-Разширение на ул.”Модър” по действащ ПУП-ПРЗ на кв.”Модър” от о.т. №72 до о.т.№ 87 в обхвата на община Пловдив.

В обявлението, съдържащо изискуемите по чл. 25, ал.1 от ЗОС реквизити, под № 2 е посочен определеният за отчуждаване поземлен имот- част с площ 346.37 кв.м. от поземлен имот с идентификатор 56784.532.19 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Пловдив, одобрени със заповед № РД-18-48/03.06.2009г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот гр.Пловдив, ул.”Модър", целият с площ от 606 кв.м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: За друг вид застрояване, номер по предходен план: 5320019. при граници по кадастрална карта: 56784.532.112. 56784.532.18, 56784.532.31, 56784.532.9503.Собственици на имота са Г.Т.М. и Д.В.М..

Обявлението е било публикувано и на интернет-страницата на Община Пловдив на 13.11.2017г. г. и поставено и на информационното табло в сградата на Община Пловдив на същата дата, съгласно Протокол от 13.11.2017г. г. ,както и е обявено на сайта на Община Пловдив,раздел “Обяви и съобщения” от 13.11.2017г.

Изготвена е оценка от лицензирани експерти ,като е изготвен доклад за оценка от “А.консулт”ООД за определяне размера на равностойно парично обезщетение по реда на чл.22 във връзка с §1 от ДР на ЗОС на отчуждавания имот,собственост на жалбоподателя.

Съгласно оценката, равностойното парично обезщетение за поземлен имот -част с площ 346.37 кв.м. от поземлен имот с идентификатор 56784.532.19  , възлиза на 15 401 лв.

 В доклада си лицензираните оценители –инж.Л. и инж А.са посочили,че при определяне на равностойното парично обезщетение по реда на чл.22 във връзка с §1 от ДР на ЗОС на отчуждавания имот ,са взели предвид собствената си база данни,справки в Агенция по вписванията  и по -точно справки за сделки за периода 25.07.2016г. до 02.08.2017г.

В доклада  е посочено още,че от проучванията за сделки,сключени през последните 12 месеца преди възлагането на оценката с Договор № 17 ДГ-203/07.03.2017г. за възлагане на експертна оценка /неприложен към преписката/,в Агенция по вписванията е открит 1 бр. нотариален акт,който да отговаря на изискванията за сравнимост по чл.22 от ЗОбС/в границите на една урбанизирана територия,в устройствена зона със същите или с близки показатели на устройство и застрояване и притежават еднакъв характер на застрояване/.Приложен е НА от 31.08.2016г.за покупко-продажба на недвижим имот № 187,том 1,рег.№ 3809,нот.дело № 160/2016г. на М.Б.пом.нотариус по заместване на нотариус М.С./.От същия  е видно,че страни по договора са две физически лица в качеството на продавачи и търговец,като площта на продавания имот е посочена на 1035 кв.м.,продажната цена е  46 021 лв и определената цена за кв.м е посочена от експертите в доклада в размер на 44,46 лв.На тази база е определено равностойното парично обезщетение за процесния имот. 

С оспорената в настоящото съдебно производство Заповед № 17ОА3138/19.12.2017г.,издадена от кмета на Община Пловдив, на основание чл. 44, ал.1,т.1 и т.8 във вр. ал.2 от ЗМСМА и чл.21,ал.1,чл.25,ал.2,чл.22 от ЗОС и §1 от ДР на ЗОС във връзка с реализиране на обект,публична общинска собственост-Разширение на ул.”Модър” по действащ ПУП-ПРЗ на кв.”Модър” от о.т. №72 до о.т.№ 87 в обхвата на община Пловдив,по влязъл в сила ПУП-ПРЗ на кв.”Модър”,одобрен с Решение № 292, взето с Протокол № 14 от 02.08.2012 г. на Общински съвет Пловдив и протокол № 17, т. 15 от 29.04.201 5 г. на ЕСУТ при Община Пловдив и предвид Решение №16, взето с протокол №2/26.01.2017 г., на Общински съвет - Пловдив, с което е приета Годишната програма на Община Пловдив за управление и разпореждане с имоти, общинска собственост за 2017 г.,е отчуждена част с площ 346.37 кв.м. от поземлен имот с идентификатор 56784.532.19 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Пловдив, одобрени със заповед № РД-18-48/03.06.2009г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот ***, целият с площ от 606 кв.м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: За друг вид застрояване, номер по предходен план: 5320019. при граници по кадастрална карта: 56784.532.112. 56784.532.18, 56784.532.31, 56784.532.9503, собственост на Г.Т.М.,при определено парично обезщетение за отчуждавания поземлен имот в размер на 15 401,00  лв.

От фактическа страна обжалваният административен акт се основава на реализиране на обект публична общинска собственост-Разширение на ул.”Модър” по действащ ПУП-ПРЗ на кв.”Модър” от о.т. №72 до о.т.№ 87 в обхвата на община Пловдив,която обществена нужда от изграждането на обекта не може да бъде задоволена по друг начин, при определено равностойно парично обезщетение за отчуждавания имот въз основа на изготвената експертна пазарна оценка.

По делото е представена административната преписка,в която се съдържат :Решение № 292,взето с Протокол №14 от 02.08.2012г. на Общински съвет-Пловдив,с което е одобрен ПУП-ПРЗ на кв.”Модър”,район “Южен”,гр.Пловдив,взето на основание чл.21,ал.7 от ЗОС и чл.129,ал.1 от ЗУТ,ведно с графична част на решението/л.72 и сл./,Протоколи №№17 от 29.04.2015г.,№34 от 19.08.2018г. и № 41 от 26.10.2016г. на ЕСУТ при Община Пловдив,касаещи влизането в сила на ПУП-ПРЗ,от които е видно,че по отношение на процесния имот не е било налице обжалване/л.69 и сл./,Решение №16,взето с Протокол №2/26.01.2017г. на Общински съвет –Пловдив за приемане на Годишната програма на Община Пловдив за управление и разпореждане с имоти-общинска собственост за 2017г.,ведно с извадка от Раздел ІV.1,т.3-от които е видно,че процесния ПИ е включен в програмата/л.66-68/;писмо от Дирекция УТ при Община Пловдив за предназначението на имота съгласно чл.22,ал.5,6 и 7 ЗОС/л.65/;удостоврение за идентичност № 46-ОП-1022/13.12.2016г. на район “Южен”,Община Пловдив/л.63/-от което е видно,че ПИ № 56784.532.19 по КК и КР на гр.Пловдив е идентичен с описания имот по НА № 156,том 64,нот.дело № 14533-поземлен имот №19 по кадастралния план с прекратено действие на кв.”Модър”, гр.Пловдив,одобрен със Заповед № РД-02-14-1461/27.07.2000г. на МРРБ./л.48/;удостоверение за данъчна оценка  изх.№ 6609014067/23.10.2017г. /л.45/,от която е видно,че данъчната оценка за целия имот с площ от 605 км.м. към 23.10.2017г. е 26 437,90 лева.В преписката е налично и заявление,подадено от Г.Т.М./л.32/,с което е поискано да бъде извършена поправка в обявление с изх.№ 16ВК1987/2//10.11.2017г. като вместо посочените двама собственици на имота-Г. и Даниела Миткови-се впише само един собственик и това да бъде Г.Т.М., съгласно приложена декларация за избор на имуществен режим на разделност/л.33 /

В преписката се съдържа и Постановление за възлагане на недвижим имот от 05.10.2017г. на ЧСИ Б.А.,рег.№ 908 при КЧСИ,с район на действие Окръжен съд –Пловдив/л.47/,от което е видно че на купувача Г.Т.М. е възложен ПИ с идентификатор 56784.532.19,целия от 606 кв.м. за сумата от 85882 лева.

От така посочените и представените към преписката и към жалбата доказателства се установява,че Г.М. е собственик на процесното ПИ.

С оглед изясняване на обстоятелства от значение за делото, е допусната, назначена и изпълнена комплексна съдебно-техническа експертиза. В заключението си  вещото лице В.Н. посочва  равностойното парично обезщетение за процесния отчужден имот в два варианта.В първия вариант равностойното парично обезщетение е посочено към датата на постановяване на заповедта,издадена от Кмета на Община Пловдив,посочено в таблица 2 от заключителната част и същото за отчуждената част от 314,45 квм. ,е в размер на 53 824 лева.Във втори вариант експертът определя паричното обезщетение към датата на изготвяне на експертизата,посочено в таблица 3 от заключителната част,но следва да се посочи,че в тази част заключението не следва да се кредитира,тъй като оценката,която се прави е ирелевантна за спора.

Вещото лице,посочва в заключението си ,че при при извършване на оценката експертизата ползва информация, получена от Агенцията по вписвания, за реализирани сделки, които се намират в близост с процесния имот. От получените 39086 сделки за изследвания период от 12 месеца (август 2016 до август 2017), след извършен предварителен анализ, са проверени на място в АВ общо 149. От проверените на место само 2 продажби съответстват като имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот и откупуването на 2/3 от оценявания имот чрез ЧСИ.Това са следните имоти:

          -ПИ с идент. 56784.532.7, находящ се в р-н „Южен", кв."Модър"- 2ра зона / Нотариален акт №187, том 1, per. №3809, н.д.160 от 31.08.2016г. / - Имотът е в един и същ квартал и ценова зона с оценявания

          -ПИ с идент. 56784. 513.49, 56784. 513.50 и 56784. 513.105 с адрес „Пещерско шосе", район „Западен", 2ра зона / Нотариален акт №189, том 2, per. №3053, н.д.374 от 21.09.2016г. / Имотът е в съседен квартал и идентична ценова зона с оценявания

           -ПИ с идент. 56784.532.19, находящ се в р-н „Южен", кв."Модър"- 2ра зона / Постановление за възлагане на НИ от 05.10.2017 - продажба при ЧСИ Б.А., приложени документи в делото, с Протокол за обявяване на купувача от 16.09.2017 г.

Тези имоти са посочени в таблица 2 от  заключителната част под №№1,2 и 3.Включени са още 3 ПИ с №№ 4,5 и 6 от таблицата,като същите се намират в район “Източен” и район “Западен”,Община Пловдив.

Пазарната стойност за размера на равностойното парично обезщетение за отчуждената част от 314,45 кв.м.,представляваща част от ПИ с идент .№ 56784.532.19,според  експертът  е в размер на 53 824 лв./по таблица 2-л.129/.

В съдебно заседание,проведено на 30.03.2018г.,се установява,че сделките с имоти №№ 5 и 6 от Таблица 2 попадат извън времевия отрязък ,който следва да бъде изследван,защото са извършени на 20.02.2018г. и на 02.08.2017г.Ето защо при определяне на равностойното парично обезщетение за отчуждения имот,следва да се изключат сделките,осъществени под номера 5 и 6 от таблица 2 и вещото лице при направени преизчисления в съдебно заседание,сочи сума в размер на 55 187,00 лева при 159,33 лв. на кв.м.

Ако се изключи и позиция №3 от таблица 2,заедно с позиция 5 и 6 ,след преизчисляване,направено в съдебно заседание,експертът посочва равностойното парично обезщетение за отчуждения имот в размер на 55 187,00 лева при 159,33 лева на кв.м.

Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства във връзка с направените в жалбата оплаквания, доводите и становищата на страните и като извърши проверка на законосъобразността на оспорения административен акт на основание чл. 168, ал.1 във връзка с чл. 146 от АПК, намира за установено следното:

Безспорно се установява от представените доказателства ,че жалбоподателят Г.М. е собственик на отчуждена  част с площ 346.37 кв.м. от поземлен имот с идентификатор 56784.532.19 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Пловдив, одобрени със заповед № РД-18-48/03.06.2009г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот гр.Пловдив, ул.“Модър", целият с площ от 606 кв.м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: За друг вид застрояване, номер по предходен план: 5320019. при граници по кадастрална карта: 56784.532.112. 56784.532.18, 56784.532.31, 56784.532.9503, която съгласно действащия регулационен план на кв. “Модър'" - гр.Пловдив, попада в улична регулация на ул. „Модър" от о.т. №72 до о.т. № 87.

Процесната заповед е получена от М. на 16.01.2018г видно от известие за доставяне/л.24/,а жалбата е подадена в Административен съд-Пловдив на 29.01.2018г.

Оспорването, като направено от легитимирано лице с правен интерес, в законово установения срок и против административен акт, подлежащ на съдебно обжалване и контрол за законосъобразност, е процесуално допустимо.

Заповед № 17ОА3138/19.12.2017г. е издадена от материално и териториално компетентния по см. на чл. 25, ал.2 от ЗОС административен орган – Кмета на Община Пловдив и е постановена при наличие на нормативно установените предпоставки по чл. 21, ал.1 и ал.2 от ЗОС за отчуждаването на имота.

В разпоредбата на чл. 21, ал.1 от ЗОС е регламентирано ,че имоти - собственост на физически или на юридически лица, могат да бъдат отчуждавани принудително за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти - публична общинска собственост, след предварително и равностойно парично или имотно обезщетение. Съгласно ал.2 на чл. 21, за изграждането и експлоатацията на обектите могат да се отчуждават имоти или части от тях, които се засягат непосредствено от предвиденото строителство, като части от имоти могат да се отчуждават само, когато остатъкът от имота отговаря на изискванията, определени в закон, съобразно неговия вид, местонахождение и предназначение /чл. 21, ал.3 от ЗОС/. Следователно по аргумент от разпоредбите на чл. 21, ал.1, ал.2 и ал.3 от ЗОС, за принудителното отчуждаване на части от имоти – собственост на физически лица, законът изисква кумулативното наличие на четири материалноправни предпоставки, а именно: 1) Наличие на общинска нужда, която не може да бъде задоволена по друг начин; 2) Влязъл в сила ПУП, съгласно предвижданията ,на който част от имота да е отреден за изграждането на обект – публична общинска собственост; 3) Имотът, отреден за съответното мероприятие, да е собственост на физическо или юридическо лице и частта от него да е непосредствено засегната от предвиденото строителство и 4) От остатъка от имота да може да се образува УПИ в съответствие с изискванията, определени в ЗУТ, съобразно вида, местонахождението и предназначението на имота.

От представените и приети доказателства по делото безспорно се установява, че в случая е осъществен правопораждащия фактически състав, обуславящ правомощието на Кмета на общината да издаде заповед за отчуждаване – налице е Подробен устройствен план ,ПУП-ПРЗ на кв.”Модър” ,одобрен с Решение № 292, взето с Протокол № 14 от 02.08.2012 г. на Общински съвет Пловдив и протокол № 17, т. 15 от 29.04.201 5 г. на ЕСУТ при Община Пловдив с оглед реализиране на обект,публична общинска собственост-Разширение на ул.”Модър” по действащ ПУП-ПРЗ на кв.”Модър” от о.т. №72 до о.т.№ 87 в обхвата на община Пловдив,съгласно предвижданията, на който една част от отчуждавания имот на жалбоподателя попада в уличната регулация на ул.”Модър”.

Реализирането на проект „Разширение на ул.”Модър” по действащ ПУП-ПРЗ на кв.”Модър” от о.т. №72 до о.т.№ 87 „ , представляващ обект - публична общинска собственост, очевидно е насочено към задоволяване на общинска нужда.

Предвиденият за изграждане обект е обект от първостепенно значение по см. на §1, т.6 от ДР на ЗОС, тъй като същият е включен в Годишната програма за управление и разпореждане с имоти – общинска собственост за 2017 г. При наличието на влязъл в сила ПУП , предвиждащ изграждането на обект – публична общинска собственост при засягане на част от имота – собственост на жалбоподателя, очевидно е че реализирането на общинското мероприятие няма как да бъде осъществено ,без да бъде отчуждена засегнатата от предвидения за изграждане обект част от поземлен имот с идентификатор 56784.532.19.

С оглед на гореизложеното съдът приема, че оспореният административен акт е постановен в съответствие с материалноправните разпоредби, на които се основава и при наличие на законово регламентираните предпоставки за разпореденото отчуждаване.

При издаването на обжалваната Заповед № 17ОА3138/19.12.2017г. на Кмета на Община Пловдив, е спазена нормативно регламентираната процедура за принудително отчуждаване на имоти - частна собственост. Административното производство е започнало при наличието на влязъл в сила ПУП - ПРЗ, одобрен с с Решение № 292, взето с Протокол № 14 от 02.08.2012 г. на Общински съвет Пловдив и протокол № 17, т. 15 от 29.04.201 5 г. на ЕСУТ при Община Пловдив с оглед реализиране на обект,публична общинска собственост-Разширение на ул.”Модър” по действащ ПУП-ПРЗ на кв.”Модър” от о.т. №72 до о.т.№ 87 в обхвата на община Пловдив

За определяне на равностойното парично обезщетение за предвидения за отчуждаване поземлен имот- отчуждена  част с площ 346.37 кв.м. от поземлен имот с идентификатор 56784.532.19 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Пловдив, е възложено извършването на оценка от лицензиран оценител на недвижими имоти.

От представените и приети доказателства по делото е видно, че в изпълнение на изискванията по чл. 25, ал.1 от ЗОС, Кметът на Община Пловдив е публикувал обявление в два централни и един местен ежедневник, с което е уведомил собствениците на засегнатите имоти за предстоящото отчуждаване. Обявлението има нормативно регламентираното съдържание - посочени са предназначението на имотите съобразно отреждането по одобрения ПУП; основанието за отчуждаването; вида, местонахождението, размера и собствениците на всеки от имотите, които следва да бъдат отчуждени и размерът на дължимото се парично обезщетение. Копие от обявлението е поставено на информационното табло в сградата на Община Пловдив. Обявлението е публикувано и на интернет страницата на Община Пловдив.

Оспорената заповед е постановена в писмена форма и съдържа всички изискуеми съгласно разпоредбите на чл. 25, ал.2 от ЗОС и чл. 59 от АПК реквизити. В съдържанието на обжалваната заповед изрично са посочени фактическото и правното основание за отчуждаването; предназначението и размера на отчуждавана част от имота; местонахождението и собствениците на имота; размера на обезщетението; търговската банка, в която ще се внесе обезщетението и изискванията за изплащане на обезщетението на правоимащите. Индивидуализиран е отчуждаваният имот чрез посочване на неговия идентификатор, квадратура и граници. Заповедта е мотивирана с посочване на обстоятелствата, които представляват нормативно регламентираните материалноправни предпоставки за издаването й, като в необходимата и достатъчна степен от фактическа и правна страна са обосновани както наличието на правнорелевантните по чл. 21, ал.1 от ЗОС факти, така и правото на органа да упражни предоставеното му от закона правомощие.

Заповедта в частта й, с която е определен размерът на дължимото се обезщетение за извършеното отчуждаване, е издадена при неспазване на императивната разпоредбата на чл. 21, ал.1 от ЗОС за равностойно парично обезщетение, определено съгласно изискванията на чл. 22, ал.5 от ЗОС във вр. с §1, т.2 вр. с т.3 и т.8 от ДР на ЗОС. Съображенията за това са следните:

От представената административна преписка по издаването на оспорения акт и от посочването в обжалваната заповед е видно, че стойността на дължимото се за отчуждавания имот парично обезщетение, е определена въз основа на оценка на лицензирани експерти – инж.Л. и инж.А.по сключен договор № 17 ДГ-335/05.04.2017г. за възлагане на експертна оценка на фирма „А.к.“ООД.

Съдът намира, че изготвената за нуждите на производството по отчуждаване оценка, е необоснована. Оценителите са определили равностойното парично обезщетение на основание чл.22,ал.5 от ЗОС ,като са определели пазарната стойност на отчуждавания имот по сравнителния метод,извършен въз основа на една възмездна разпоредителна сделка/продажба/по Нотариален акт №187, том 1, per. №3809, н.д.160 от 31.08.2016г,посочена като пазарен аналог,която има за предмет имот със сходни характеристики като отчуждавания.

Или, в изготвената в хода на проведеното отчуждително производство оценка само една от сделките – пазарни аналози (посочена като пазарен аналог и в изпълнената по делото съдебно-техническа експертиза),е посочено,че отговаря на изискванията на § 1, т.2 от ДР на ЗОС и има за предмет имот със сходни характеристики ,находящ се в близост до отчуждавания имот, по см. на чл. 22, ал.5 от ЗОС във вр. с §1, т.2, т.3 и т.8 от ДР на ЗОбС.

Приетата по делото съдебно-техническа експретиза опровергава установеното от лицензираните оценители и са посочени още сделки-пазарни аналози.

Ето защо заключението на лицензираните оценители по тази оценка не може да бъде прието като такова за определяне на цената на отчуждавания имот и на дължимото се равностойно парично обезщетение.

По своята правна същност отчуждаването на недвижими имоти – частна собственост на физически и юридически лица, по реда и при условията на ЗОС, представлява една принудителна административна продажба. Изхождайки от нормата на чл. 21, ал.1 от ЗОС и от един от основните принципи, регламентиран в чл. 17, ал.5 от Конституцията на РБългария, за това принудително "изкупуване" собственикът следва да получи равностойно парично обезщетение.

Разпоредбата на чл. 22, ал.5 от ЗОС регламентира начина на определяне на равностойното парично обезщетение за отчуждаваните имоти /части от имоти/, а именно съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила на подробния устройствен план по чл. 21, ал.1 от ЗОбС и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот.

Съответно в легалните дефиниции по §1, т.2, т.3, т.7 и т.8 от ДР на ЗОС, е определен смисълът, който законодателят е вложил в понятията "пазарни цени на имоти със сходни характеристики"; "имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот"; "равностойни имоти" и "имоти с близки показатели на устройство и застрояване".

Въз основа на посочените законови разпоредби следва да се приеме, че за определяне на "равностойното парично обезщетение" в съответствие с изискванията на чл. 22, ал.5 от ЗОС във вр. с §1, т.1, т.2, т.3 и т.8 от ДР на ЗОС, като пазарни аналози могат да служат само сделки с имоти, отговарящи на следните характеристики: 1. възмездни сделки - покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота; 2. имотите – предмет на сделките, да са в близост до отчуждавания имот, като за урбанизираните територии това означава имотите да попадат в една и съща ценова зона с отчуждавания имот /§1, т.3 от ДР на ЗОС/; 3. имотите - предмет на сделките, да които имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение с това на отчуждавания имот /преди влизането в сила на ПУП, във връзка с прилагането на който се извършва отчуждаването/; да притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот.

Във връзка с направеното от жалбоподателките оплакване за допуснато нарушение на изискването по чл. 21, ал.1 от ЗОС отчуждаването да се извършва при определяне на "равностойно парично обезщетение", основаващо се на възражението, че определеното им обезщетение е занижено, несъответстващо на пазарната стойност на имота и невключващо направените подобрения, по делото е допусната и назначена съдебно-техническа експертиза.

Видно от констативно-съобразителната част на приетото по делото заключение на експертизата, изпълнена от вещо лице – лицензиран оценител на недвижими имоти, предмет на експертно изследване като пазарни аналози са били реално сключени сделки за покупко-продажба, вписани в Службата по вписванията – гр. Пловдив, с имоти, находящи се в една и съща ценова зона с отчуждавания имот, със сходни характеристики, устройствен статут и показатели от гл. на предназначение, характер на застрояване и установен начин на трайно ползване.

От получени 39086 сделки за изследвания период от 12 месеца/август 2016г. до август 2017г.,след извършен предварителен анализ,са проверени на място в АВ общо 149 сделки.От проверените на място само две продажби съответстват като имоти с подобни характеристики-сделката ,посочена като пазарен аналог от оценителите от 31.08.2016г.,втора продажба от 21.09.2016г.,намиращи се в близост до отчуждавания имот,както и Постановлението за възлагане на НИ от 05.10.2017г.

 С оглед на което съдът намира, че именно тези приети от вещото лице за пазарни аналози сделки с имоти,включая и Постановлението за възлагане от 05.10.2017г., като база за определяне на пазарната оценка на отчуждавания имот и съответни на следващото се за отчуждаването равностойно парично обезщетение, отговарят на изискванията на чл. 22, ал.5 от ЗОС във вр. с §1, т.2 във вр. с т.3 и т.8 от ДР на ЗОС.

Това е така,защото двете разпоредителни сделки от 31.08.2016г. и 21.09.2016г. попадат в изследвания период от 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота , имотите – предмет на сделките са в близост до отчуждавания имот, като за урбанизираните територии това означава имотите да попадат в една и съща ценова зона с отчуждавания имот /§1, т.3 от ДР на ЗОС; имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение с това на отчуждавания имот /преди влизането в сила на ПУП, във връзка с прилагането на който се извършва отчуждаването/; да притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот.

         Относно възраженията на процесуалните представители на ответния административен орган,че не следва да бъдат взимани като пазарни аналози сделки,извършени в други райони на гр.Пловдив,позовавайки се на Тълкувателно решение № 3 от 23.03.2015г. на ВАС по т.д.№6/2014г.,ОСС, I  и II колегия ,то следва да се подчертае,че посочено тълкувателно решение касае §1а,т.4 от Закона за държавната собственост и за този закон за градовете с районно деление относимите към определянето на равностойно парично обезщетение ,са онези сделки с имоти с подобни характеристики на отчуждавания,които се намират в един и същ район,като съставна административно-териториална единица на общината,включително когато се касае за земеделски земи и горски територии.В настоящия случай относимата разпоредба е тази на §1,т.3 от ДР на ЗОС ,в която е определено какво се разбира под „имоти,намиращи се в близост до отчуждавания“ и това са имотите,които се намират в една и съща ценова зона с отчуждавания имот-в урбанизираните територии.

Съдът намира,че в конкретния случай, като пазарен аналог следва да бъде взето предвид и Постановление за възлагане на недвижим имот от 05.10.2017г. на ЧСИ Б.А.,рег.№ 908 при КЧСИ,с район на действие Окръжен съд-Пловдив,независимо,че попада извън срока-12 месеца преди датата на възлагане на оценката.Това е така,защото  процесният имот е бил предмет на публична продан ,осъществена след приключило с влязло в сила решение по производство по делба.Няма как осъществената от ЧСИ продажба да не бъде взета като пазарен аналог при определяне на равностойното парично обезщетение ,тъй като един от основните принципи, регламентиран в чл. 17, ал.5 от Конституцията на РБългария  за това принудително "изкупуване" , е  собственикът  да получи равностойно парично обезщетение. Видно е,че продажбата е осъществена в рамките на отчуждителното производство и тези настъпили факти след възлагане на оценката от независимите оценители,следва да се вземат предвид.

При така изложеното се налага извод ,че заключението на вещото лице-оценител следва да се кредитира до посочените от него 2 сделки и Постановление за възлагане от 05.10.2017г.,като размерът на равностойното парично обезщетение за отчуждения имот- отчуждена  част с площ 346.37 кв.м. от поземлен имот с идентификатор 56784.532.19 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Пловдив, се равнява на 39 285,29 лева/при извършени собствени аритметични действия от съда/.

В тази си част заключението, с което е определено равностойно парично обезщетение за отчуждавания имот в размер на 39 285,29 лв., съответства на законово регламентираните изисквания по чл. 22, ал.5 от ЗОбС във вр. с §1, т.2 във вр. с т.3 и т.8 от ДР на ЗОС. Оценката е извършена въз основа на пазарните цени по реализирани възмездни сделки по §1, т.2 от ДР на ЗОС с имоти в близост до отчуждавания имот /в една и съща ценова зона/, със сходни характеристики от гл. т. на конкретното предназначение, характер на застрояване и показатели на устройство и застрояване . Пазарната стойност /цената/ на отчуждавания имот е определена като средно аритметична стойност на пазарните цени на имотите – предмет на приетите аналогови сделки, при приложени корекционни коефициенти с оглед специфични характеристики на аналоговите сделки или на имотите, предмет на тези сделки, от значение за реализирането им на свободния пазар на недвижимите имоти.

Не следва при определяне на оценката да се вземат като пазарни аналози,сделките посочени в Таблица 2 от заключителната част на експертизата на вещото лице В.Н. по позиция 4-тъй като за имота ,предмет на тази сделка не се установява да е от същата ценова зона, да притежава еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот и вещото лице в съдебно заседание посочва,че не е изследвал тези въпроси ;по позиция 5 и 6,тъй като същите са извън 12-месечния период преди възлагане на оценката .

По изложените съображения съдът приема, че равностойното парично обезщетение по см. на чл. 21, ал.1 във вр. с чл. 22, ал.5 от ЗОС за отчуждения поземлен имот- отчуждена  част с площ 346.37 кв.м. от поземлен имот с идентификатор 56784.532.19 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Пловдив,собственост на Г.Т.М., следва да бъде в размер на определената съгласно възприетия първи вариант на заключението на съдебно-техническата  експертиза пазарна стойност /пазарна цена/ на имота - 39 285,29 лева

Предвид гореизложеното съдът намира, че оспореният административен акт в частта за определената стойност на дължимото се парично обезщетение за отчуждавания имот, е незаконосъобразен, като постановен в нарушение на изискванията на чл. 21, ал.1 във връзка с чл. 22, ал.5 от ЗОС във вр. с §1, т.2, т.3 и т.8 от ДР на ЗОС.

Заповед № 17ОА3138/19.12.2017г. на Кмета на Община Пловдив в тази й част следва да бъде изменена, като се увеличи размера на определеното на Г.Т.М. обезщетение за отчуждената част с площ 346.37 кв.м. от поземлен имот с идентификатор 56784.532.19 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Пловдив , от 15 401,00 лв. на 39 285,29 лв., включващо пазарната цена на отчуждавания имот.

С оглед изхода на делото искането на жалбоподателя за присъждане на направените разноски следва да бъде уважено, като Община Пловдив следва да  бъде осъдена да заплати направените по делото разноски в размер на  710 лева  по представен списък по чл.80 от ГПК. Не се констатира прекомерност на адвокатското възнаграждение с оглед фактическата и правна сложност на делото.

Водим от горните мотиви и на основание чл. 172, ал.2, предложение трето от АПК, Административен съд Пловдив,Първо отделение,I  състав,

 

Р  Е  Ш  И :

 

ИЗМЕНЯ по жалба, подадена от Г.Т.М.,ЕГН ********** ***,чрез адвокат Н.А.,***, Заповед № 17ОА3138/19.12.2017г.,издадена от кмета на Община Пловдив,с която заповед на основание чл.21,ал.1 от ЗОС е отчуждена  част с площ 346.37 кв.м. от поземлен имот с идентификатор 56784.532.19 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Пловдив, одобрени със заповед № РД-18-48/03.06.2009г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот ***, целият с площ от 606 кв.м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: За друг вид застрояване, номер по предходен план: 5320019. при граници по кадастрална карта: 56784.532.112. 56784.532.18, 56784.532.31, 56784.532.9503, която съгласно действащия регулационен план на кв. “Модър'" - гр.Пловдив, попада в улична регулация на ул. „Модър" от о.т. №72 до о.т. № 87,в частта за определеното парично обезщетение, като УВЕЛИЧАВА размера на обезщетението за отчуждавания имот от  15 401,00/петнадесет хиляди четиристотин и един/ лева на 39 285,29лв/тридесет и девет хиляди двеста осемдесет и пет лева и двадесет и девет ст./.

ОСЪЖДА Община Пловдив да заплати на Г.Т.М.,ЕГН ********** ***,чрез адвокат Н.А.,***, сумата от 710/седемстотин и десет / лева, представляваща направените от жалбоподателя по делото разноски.

Решението е окончателно.

 

                                      СЪДИЯ: